俄罗斯开发市场进入了一个新阶段:城市公寓是投资者的主要和几乎无可争议的产品,其模式已经削弱;优惠抵押贷款不再像以前那样驱动需求;市场抵押贷款仍然昂贵;购买者变得更加谨慎;开发商越来越无人售卖;私人投资者不仅越来越多地将公寓与另一套公寓进行比较,而且还与存款,债券,公寓酒店,度假单位,闪烁和旅游业务的股份进行比较.
对于开发者来说,这不是退出的理由;而是改变产品的理由. 古典城市住宅是一个市场,但并不能保证相同的销售率和投资逻辑,下一个增长点可能不仅是在城市,而是在度假区,房地产同时作为娱乐,盈利的资产,医疗旅游的要素,健康环境和新生活方式的一部分而工作.
1. 城市公寓不再是唯一的投资模式
长期以来,城市公寓是俄罗斯买家最可以理解的投资资产,逻辑很简单:城市不断增长,人迁,工作集中在特大城市,租户总是在那里,抵押贷款帮助购买,房地产也变得昂贵。 对于一个开发商来说,这是一个方便的模式:建造一个住宅楼群,向私人买家,投资者和家庭出售公寓,然后搬到下一个地点。
但这种模式开始改变:支持新建设市场的大规模补贴抵押贷款于2024年7月1日完成,需求对市场利率、家庭收入和买方的实际偿付能力更加敏感。 早在2024年8月,RBC就写道,专家们估计,在取消优惠方案后,对新建设的需求已经从20%下降到某些指标的多次下降,特别是在住房建设申请方面。
2026年,市场已经生活在一个新的现实中,而不是短期的冲击:据央行统计,2026年3月,抵押贷款在2月的2900亿卢布之后上升到3300亿卢布,但监管者形容增长是温和的,而家庭抵押贷款债务的动态性 — — 疲软.
2. 开发商的问题:他们可以建造,但销售变得比较困难
俄罗斯开发商作为一个行业仍然很强大,拥有设计团队,承包商,银行,制造设施,建筑,营销和销售能力,并不是开发商失去了建设技能,而是旧产品变得难以销售.
市场正在积累无人售出的住房,伊兹韦斯蒂亚在2026年3月报道,新建设总销售额从2021年2月的47%下降到2022年的42%,再下降到2024年的34%,并在2025-2026年以32%的利率结算,这意味着在建的批量中有很大一部分没有迅速找到买主,开发商正在对融资,销售和项目贷款服务施加压力.
另一种指标给出了类似的情况:2026年4月,专家写道,2026年末在出租时找不到买主的公寓比例可能达到35-40%,这被称为目前十年的最高水平,超储趋势难以逆转,因为尽管有大宗无人售票的径流,价格不会迅速下跌.
这件事上有一个关键叉,开发商可以等待低成本抵押贷款的回归和买家的回归,还可以在房地产不仅作为方表出售,而且是作为领土未来经济的一部分出售的新片段中运用他们的专长.
3. 投资方开始计算收益,而不仅仅是计数表
私人股本已经变得更加合理。 过去,一个城市公寓被视为一个几乎必须拥有的公寓:购买、租赁、保留资本。 现在,投资者把它比作其他选择。 如果公寓昂贵,抵押贷款昂贵,租金回报率会比较低,而修理、停工、课税和损耗则会降低结果,问题是:在有其他工具的情况下,为什么还要购买另一套公寓?
在这种背景下,度假地房地产获得了新的机会。 公寓、酒店房间、闪烁房屋或项目股份JSC不仅可以给投资者收入,还可以给投资者个人使用、娱乐、自己来的机会、通过管理公司租借物品以及参与领土价值的增长。
城市公寓出售近工生活的需求. 度假区房产出售另一种产品:生活在自然环境中,远程工作,恢复,放松,在不在时出租房产,并在一个能够通过旅游,服务和基础设施成长的地区拥有资产.
4. 远程工作正在改变需求地理格局
远程和混合工作是新市场的一个重要因素,它不会破坏办公室,而是削弱一个人与工作场所的僵硬约束。 根据VTSIOM,2025年,四分之一的俄罗斯工人完全或部分在家工作;比2022年多6个百分点。 在四年中,全远程的吸引力翻了一番,从8%上升到了16%,混合形式 — — 从23%上升到34 % 。
房地产市场大转变,如果能从办公室外工作,可以选择不同的生活场所,需要互联网,安全,服务,无障碍,医药,环境,自然,咖啡馆,体育,路线,工作与恢复相结合的能力.
因此出现了一种新的买家类型:一个不想永远离开城市,却想有第二个生活点的人,他可以住在莫斯科,新西伯利亚,圣彼得堡,叶卡捷琳堡,喀山或国外,但一年中的一部分时间却在阿尔泰度过,他不能买到经典的家舍,而是一个管理单位:他来了,生活,工作,恢复,离开——这个物品再次通过管理公司被移交.
这比传统的租赁更为有力,房地产不仅成为被动的资产,而且也成为生活方式的工具。
5 人口统计削弱了普通城市无休止的增长
另一个战略因素是人口:我们不能自动地假设城市将无限期增长,因为它们是城市,在发达国家,生育率正在下降,人口正在老化,在一些经济体,人口已经开始下降。
2024年联合国世界人口前景显示,中国由于人口规模和出生率持续偏低,很可能是各国人口下降幅度最大的国家。 我们的数据世界在回顾联合国预测时还指出,中国的人口已经达到顶峰,并且由于生育率长期下降,低于简单更替水平,正在下降。
因此,这是发展的重要教训:如果人口不快速增长,就不能无限期地建造同样的城市的平方米,等待自动需求,城市,邻里,房地产形式和生活方式之间的竞争将会增加.
在俄罗斯,人口统计也限制了长期需求,这并不意味着人们会停止购买,但这意味着开发商将日益为不追求抽象增长的市场而奋斗,而是为具有特定动机的特定买家而奋斗.
6,自动化正在改变城市作为工作场所的作用.
典型的城市围绕就业,制造业,办公,仓库,商业,行政和服务发展,造成人们每天集中,但自动化和机器人正在慢慢改变这种格局.
机器人工艺在制造业中的份额在增长,在办公工作中,人工智能和典型功能自动化的作用在增加,这并不意味着人们会停止工作,但确实意味着部分作品会变得与特定地方的联系较少.
未来的城市不会消失,但会失去对作为主要磁铁的工作的垄断,如果你过去去你有办公室或工厂的地方,现在有人会根据不同的标准选择一个地方:住在哪里,康复,抚养孩子,放松,社交,运动和保持健康.
这也是度假区具有新的经济作用的原因,它们不仅可以成为度假目的地,还可以成为定期生活的地方.
7 健康与医疗旅游正成为全球经济的主要领域。
对度假区的需求增长不仅仅是关于边远工作;世界的主要转变是健康经济、恢复和生活质量的增长。
全球健康研究所估计2024年全球健康市场为6.8万亿美元。 据GWI统计,市场在一年中增长了7.9%,自2013年以来翻了一番以上。 它不再是温泉和健身的一席之地,而是睡眠、营养、预防、心理健康、活跃长寿、健康房地产和健康旅游等巨大的经济。
世卫组织估计,由于生产力的丧失,抑郁和焦虑每年对全球经济的影响约为1万亿美元。 世卫组织的另一份报告发现,心理健康问题影响着业绩、家庭、公司和社会,抑郁和焦虑正在成为一个重大的经济问题,而不是一个私人弱点。
对阿尔泰来说,这是原则问题:对恢复,反压力,睡眠,运动,清洗,RDI,心理救济,健康讲座和能源回收方案的需求可以是季节性的,而可以是全年性的,人们不仅在夏天感到疲惫,烧焦,焦虑,抑郁,超重,失眠和能源损失不会受到旅游季节的影响.
8,对开发者来说,这是什么意思?
因此开发商面临新的挑战:不仅要建造另一套公寓楼,还要在河边建造另一套酒店,还要创造出一种满足新需求的产品.
这种产品应连接土地、建筑、管理、医疗或健康核心、旅游路线、服务、餐馆、游泳池、浴室、体育、俱乐部、讲座方案、闪光灯、游览和专业管理公司。
典型的城市公寓作为方形的米数出售,度假区单位作为环境的一部分出售,是从根本上不同的发展水平.
如果开发商只是在一个美丽的地点建造公寓,他们得到一个季节性房产,并有价格竞争,如果他们进入一个度假生态系统,拥有医疗核心,服务,路线和管理公司,他们得到的产品可以作为盈利资产和个人的回收地出售给投资者.
9,阿尔泰为何适合新模式.
阿尔泰共和国拥有一个城市无法创造的东西:罕见的自然环境、山脉、河流、森林、空气、沉默、路线、民族文化形象和对领土的强烈情感感。
但光是美丽的景观并不能创造可持续的经济。 游客可以来一次、拍照和离开。 高负荷需要更长时间的理由:医学、健康、游览、活动方案、浴室、游泳池、餐馆、体育、讲堂、俱乐部、儿童格式、路线、活动、闪光和在同一领土内改变情景的能力。
而新式度假城市的理念就源于此,而不是老工业意义上的,人们住在工厂或办公室旁边,但是这是一个度假生态系统,人们在这里生活,放松,被治愈,恢复,远程工作,游历自然路线,购买单位,接管,再次回来.
10 为什么它不是城市建设的替代物,而是第二增长线
你不能对开发商说,“城市建筑已经完成了。”这是错误的。城市将会建成,旧的房屋将会被翻新,基础设施将会得到发展,向主要中心迁移将会继续下去。
正确的理论是,城市住房不应再成为开发商的唯一战略。
市场变得比较复杂,胜者是不仅能够创造平方米,而且能够创造新的投资产品,度假单位,隔间酒店,闪烁,设计公司,医疗中心和管理公司给开发商提供了新的机会:在以旅游,健康,自然,服务和国际需求为支撑的地方建设房地产.
这对开发商来说尤其重要,当城市公寓的销售速度较慢,项目融资成本昂贵,买家也变得更加谨慎,度假开发可能不是边际实验,而是单独的专业.
投资方的新公式
旧式为:在市内买公寓,租出去,等待成本的增长.
新公式听起来可能不同:在度假生态系统中购买一个单元,用于个人娱乐和远程工作,在缺勤期间转入管理,从装载中获得收入,参与领土价值的增长.
另一个层次是投资不在特定单位,而是投资JSC项目:酒店,闪烁,医疗中心,浴池综合体,服务公司或旅游运营商,然后投资者不仅接收房地产,还获得商业股份和参与利润分配的权利.
其作用是扩大市场。一个投资者需要个人单位,另一个投资者需要企业的股份,另一个需要土地,第四个需要现成设施来管理。第五个需要通过投资平台进入项目的能力。度假生态系统可以在同一地区收集不同类型的资本。
12. 阿尔泰的实际结论
城市住房市场并没有消失,但不再是唯一的增长点,一旦大规模补贴抵押贷款完成,开发商需要寻找不仅按贷款利率出售,而且以意义、环境、盈利能力和未来需求为代价的产品。
阿尔泰可以成为这样一个目的地,如果我们不发展不同的酒店,不发展单独的旅游中心,而是开发一种新型的生态系统,这些生态系统应该连接土地、开发商、管理公司、医疗经营者、闪烁物、分离单位、服务中心、路线、外国旅游和投资平台。
开发商的主要结论:下一个增长市场可能不是在下一个城市住宅区,而是在创建有管理的度假区,在那里房地产成为健康,娱乐,远程工作和长期土地资本化经济的一部分.
抵押后的发展市场需要重新审视房地产,城市公寓仍然是一清二楚的资产,但其投资实力并不如以前那么明确,抵押贷款昂贵,购买者谨慎,住房未售,人口限制,以及边远工作不断增长,需求不断变化.
在这种背景下,度假地房地产正在成为一种新的价值:一个单独的旅馆单元、一个闪烁的房屋、一个旅馆房间或一个预定股份公司的份额,不仅可以让投资者购买房地产,而且可以参与新的经济:保健、娱乐、自然、远程工作、服务、管理和领土价值的增长。
这对于阿尔泰共和国尤为重要,在这里,你可以不仅建造新的旅游中心,而且可以建造新型的度假城市:拥有医疗核心,健康计划,闪烁,管理公司,活跃路线和国际旅游需求,这个模式可以成为拥有建设能力但正在寻找比过热城市住房更强大的市场的新增长线.