公寓、旅馆和闪烁作为盈利房地产的三种模式
如何通过风险,盈利能力,规模和回报期选择进入度假区市场的形式.
当投资者或开发商看阿尔泰时,他们常常问错问题。他们通常问它是否更有利可图:酒店、公寓或闪烁。但真正的问题是,哪个格式更适合这个特定地区、项目这一阶段以及这种需求类型。这是个根本的区别。在阿尔泰,你不能抽象地选择一种产品。每种格式都根据它的位置、功能和领土本身的发展阶段不同而不同。
因此公寓,酒店和闪光灯不能被视为同一企业的三种竞争选择:度假市场三种不同的进入模式;公寓作为投资与销售产品很强;酒店作为管理下的经营资产很强;闪光灯作为快速,灵活,相对容易进入自然环境的进入,在阿尔泰,胜者不是选择一种格式"一一而再而三",而是知道如何将每种格式置于领地逻辑位置的一方.
首先,公寓。公寓的主要优点在于它们允许您通过出售单个单元来更快地筹集资本。对于开发商来说,这一点很重要,因为这个项目能够在领土完全成熟之前通过实施产品来部分地融资。对于买家来说,公寓被理解为一种所有权形式:它不再是抽象地参与项目,而是与未来收入,个人使用和价值增长相关的特定对象.
但是在阿尔泰,只有在领土已经或很快获得环境、服务和需求的明确轮廓的情况下,公寓才强大。 没有这些,公寓就有可能自然而然地变成美丽的房地产,而不是真正的度假胜地。 这就是为什么在阿尔泰,公寓模式不应该提前。 它在已经出现或正在出现的地方尤为强大:良好的物流、强大的自然位置、质量建筑、医疗或修复线路、单一的管理系统和明确的停留路线。
酒店是不同类型的资产,其优点在于它让开发商和管理公司对产品有更大的控制,这种格式更便于设定单一的服务标准,管理员工,收集食物,洗澡和水路,回收程序,中短跑,活动活动和各种套餐报价,在已经有明确流畅,需要构建管理下的运营模式的地方,酒店尤其强大.
但酒店有其局限性。 它需要更多的资本、更好的管理和更好的市场渗透。 在薄弱的地区,酒店可以成为大量资产,而且占用情况不稳定。 在强壮的地区,它成为运营模式的核心。 在阿尔泰,这意味着酒店在有入口度假中心、医疗核心、无障碍和能够留住一个人的时间长于短期访问的情况下尤其强大。
格拉姆平是第三种形式,对阿尔泰来说是一种特殊的强项,它不仅涉及自然生活方式,而且格拉姆平的真正力量在于发射速度,进入门槛相对较小,与领土早期的兼容性良好,格拉姆平让大家能够先上台,在现场更早地展示生活,测试真实需求,而不是用资本支出超负荷的项目,然后决定如何扩大开发规模.
这对阿尔泰来说特别有价值,因为共和国的许多领土仍在市场形成过程中,建设重基建酒店或一次经营昂贵的公寓模型并不总是明智的,但是在那里你可以放出一种强大的自然格式,快速收集第一需求,显示地方质量,提供第一收入,并成为下一步解决方案的基础,这就是为什么阿尔泰闪烁往往不应被视为终点,而是作为第一步,快速进入或软化的方式来发展强大的自然领地.
因此,真正的实际问题是如何在这些格式之间作出选择,答案取决于领土的阶段.
当一个领土进入市场时,最强大的是轻而灵活的解决方案,而不是建筑的复杂性,而是发射速度,需求测试和适当进入自然环境,此时闪烁,模块化酒店,轻便的公共空间和基本服务循环特别强.
如果领土已经形成稳定的流通,酒店就变得更加强大,它允许你组装一个完整的运营模式,建立单一的质量标准,留住客人更长的时间,用医疗和恢复性产品工作,开发食品,浴浴和水电路,活动以及重新进入.
如果领土已经证明了它的实力,得到了一个名字,流,环境和信任,那么公寓模型开始特别的强大,此时开发商有机会不仅出售住宿,而且还出售部分昂贵的度假区,其需求可以理解,而且价值增长前景强劲.
这就是为什么阿尔泰的强势模式并不是要为整个地区选择一种格式,试图找到唯一正确的产品:强力模式是食物阶梯;快速自然启动;然后更强大的酒店线路;然后通过公寓进行投资包装;这一序列特别适合阿尔泰,因为共和国的建设是因为它的性质不是由一个队列而不是一个功能,而是通过逐步开放领土.
真正需要理解的一件事是,这些格式最有效,不是单独,而是组合。酒店是可管理的。公寓可以提供资本化和投资包装。Glamping可以灵活和快速进入。当它们在同一地区组装时,度假胜地不再是同一种类型,开始服务于不同的情景。一个人通过自然模式,另一个通过酒店,第三个通过购买公寓,他们最终都成为同一个度假胜地系统的一部分。
这对阿尔泰来说特别重要,因为这个地区本身需要多层次的产品,你不能只为一个客户和只有一个情景工作,这个地区必须既能够接受一个短的自然运行,一个漫长的恢复计划,又能够接受更昂贵的医疗需求,家庭留下,还有度假地房地产的投资利益,正是在这个模式下阿尔泰才成为成熟的领土经济.
开发者最下限是不能仅仅因为看起来更美丽或溢价而选择格式,你必须看看在这个阶段,在这个土地和这个地区的逻辑上,什么效果更好,对于投资者来说,结论也是直接的,不是格式更时髦,而是格式在正确的时间位置上。对于土地所有者来说,同样的事情:阿尔泰的遗址价值不仅取决于类型,而且取决于这里的领土格式,这才是真正可行的.
该地区的实践教训是明确的:阿尔泰不应建在一个单一的模式上;入口和更方便的节点可以从闪烁和光线格式开始;较成熟的区可以从酒店和度假楼开始;最强和资本化程度最高的区域应该有公寓和更深层次的投资决策作为补充;正是这种楼梯创造了更大的经济,而不是一套随机的对象.
这一演讲的关键信息是公寓、酒店和闪烁不是同一产品的三种变体,而是进入度假市场的三个不同模式。 阿尔泰最强大的问题不是教条式选择一种形式,而是每种形式在开发领土中的适当位置。格拉姆平给出了快速灵活的启动。酒店提供了一种可控的运行线路。公寓提供了投资包装和更深层次的资本化。如果你现在明白可以将何种产品放入地面,那么下一个更重要的问题就出现了:哪种形式使整个领土更加强大。